不動産を買ったとき、「自分のものだ！」と世間に主張するためには何が必要でしょうか？ そう、「登記」です。
しかし、試験では「登記がなくても勝てる相手」と「登記がないと負ける相手」の区別が問われます。特に「相続」や「時効」が絡むと、話はさらに複雑になります。
今回は、物権変動の基本ルール（意思主義）から、177条の「第三者」の定義、そして応用編である「相続・取消し・時効と登記」の関係まで、判例を整理して解説します。
1. 物権変動の時期と意思主義
日本の民法は、物権変動（所有権の移転など）について「意思主義」を採用しています。
- 原則（176条）：当事者の意思表示（契約）のみによって効力が生じる。
- つまり、登記や引渡しがなくても、「売買契約成立時」に所有権は移転します。
- 例外：
- 不特定物：物が特定した時に移転。
- 他人物売買：売主が所有権を取得した時に移転。
2. 不動産物権変動と対抗要件（登記）
契約だけで所有権は移転しますが、それを第三者に主張（対抗）するためには「登記」が必要です（177条）。
(1) 177条の「第三者」とは？
条文上の「第三者」とは、すべての他人を指すわけではありません。判例は、以下のように定義しています。
「当事者若しくはその包括承継人以外の者であって、登記の欠缺（けんけつ）を主張する正当な利益を有する者」
(2) 登記が必要な第三者（対抗関係）
互いに権利を主張しあうライバル関係にある者です。「先に登記をした方が勝ち」ます。
- 二重譲渡の買主同士
- 差押債権者
- 抵当権者
※単純な悪意者（他人の譲渡を知っていただけの人）も、自由競争の範囲内として「第三者」に含まれます。つまり、悪意者相手でも登記がなければ勝てません。
(3) 登記がなくても対抗できる第三者（無権利者など）
以下の者に対しては、登記がなくても「自分のものだ」と主張できます。
- 不法占拠者（権原なく住み着いている人）
- 無権利者（無効な登記の名義人など）
- 背信的悪意者（信義則に反する悪質な者）
- 前主・後主の関係（売主とその相続人など）
単に知っているだけでなく、「あいつに高値で売りつけてやろう」とか「あいつを困らせてやろう」といった背信性を持つ者です。この者に対しては登記なくして対抗できます。
※ただし、背信的悪意者から買い取った人（転得者）が善意であれば、その転得者との関係では再び登記の有無で決着します（相対的構成）。
3. 応用論点：〇〇と登記
試験で最も差がつくのが、この「応用パターン」です。「対抗関係になるか（登記が必要か）」という視点で整理しましょう。
(1) 相続と登記
| ケース | 結論 | 理由 |
|---|---|---|
| 生前の売買と相続 | 登記不要 | 相続人は売主の地位を引き継ぐ（包括承継人）ため、当事者と同じ。第三者ではない。 |
| 相続後の二重譲渡 | 登記必要 | 相続人Cが、さらにDに売却した場合、生前の買主BとDは二重譲渡の関係（対抗関係）になる。 |
| 共同相続と第三者 | 持分のみ対抗可 | Cが勝手に単独相続登記をしてDに売った場合、他の相続人Bは、登記なくして自己の持分をDに対抗できる（Dは無権利者だから）。 |
| 遺産分割と第三者 | 登記必要 | 遺産分割協議により法定相続分と異なる権利を得た場合、その部分は登記がなければ第三者に対抗できない（遡及効あるが対抗関係として処理）。 |
| 相続放棄と第三者 | 登記不要 | 相続放棄者は「初めから相続人ではなかった」ことになるため、そこから買った第三者は無権利者。相続人は登記なくして対抗できる。 |
「遺産分割は登記が必要、相続放棄は登記不要」
この2つの違いは超頻出です。遺産分割は話し合い（取引）に近いので登記を要求し、相続放棄は身分行為としての性質が強いため登記不要（絶対的効力）とされています。
(2) 取消しと登記
- 取消し「前」の第三者：詐欺など各条文の規定による（善意などの主観要件で決まる）。
- 取消し「後」の第三者：対抗関係（登記が必要）。
取消しにより権利が復帰するのと、第三者が取得するのとが「二重譲渡」のような関係になるため、早い者勝ち。
(3) 取得時効と登記
- 時効完成「前」の第三者：登記不要。
第三者は時効期間中の所有者であり、時効完成により権利を失う「当事者」のような立場だから。 - 時効完成「後」の第三者：対抗関係（登記が必要）。
時効完成者と、完成後に買った第三者は、二重譲渡の関係になるため。
4. 実戦問題にチャレンジ
1. AがBに土地を売却したが登記を移転しない間に、AがCにも土地を売却し移転登記をした場合における、C。
2. AがBに土地を売却したが登記を移転しない間に、Aが死亡し、単独相続人CがAの地位を承継した場合における、C。
3. A所有の土地をBが時効取得したが登記をしない間に、Aがその土地をCに売却し移転登記をした場合における、C。
4. AとBが遺産分割協議を行い、Aが単独所有することになったが登記をしない間に、Bが法定相続分をCに売却し移転登記をした場合における、C。
5. AがBに土地を売却し、Bが代金を支払って引渡しを受けたが、登記は未了のままである場合において、Aの債権者Cがその土地を差し押さえたときの、C。
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正解 2
解説：
1. 登記必要。Cは正当な利益を有する第三者（二重譲渡）であり、Bは登記なくして対抗できません。
2. 登記不要。相続人は売主の地位を包括承継するため「当事者」に準じます。Bは登記なくしてCに対抗できます。
3. 登記必要。時効完成「後」の第三者Cとは対抗関係になり、先に登記したCが勝ちます。
4. 登記必要。遺産分割後の第三者Cとは対抗関係になります。
5. 登記必要。差押債権者は「正当な利益を有する第三者」の典型例です。
1. 単に他人に譲渡されたことを知っているだけの悪意者は、背信的悪意者には当たらず、先に登記を備えれば所有権を取得できる。
2. 背信的悪意者からの転得者は、自身が善意であっても、前主が背信的悪意者である以上、登記を備えても保護されない。
3. AからB、BからCへと不動産が転売されたが登記はAに残っている場合、AはCに対して背信的悪意者であることを主張して登記義務を拒むことができる。
4. 背信的悪意者は「第三者」に含まれないため、第一譲受人は登記なくして所有権を対抗できるが、背信的悪意者名義の登記は無効な登記とみなされ、抹消請求ができる。
5. 不動産の二重譲渡において、第二譲受人が背信的悪意者であるかどうかの判断時期は、売買契約締結時ではなく、登記申請時である。
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正解 1
解説：
1. 正しい。自由競争の範囲内であれば、単なる悪意者は正当な第三者として扱われます。
2. 誤り。転得者自身が背信的悪意者でない限り、第一譲受人との関係で保護されます（相対的構成）。
3. 誤り。Aは売主として移転登記義務を負う当事者であり、第三者ではないため、Cの背信性を主張する資格はありません。
4. 誤り。背信的悪意者名義の登記も有効であり、転得者が現れれば保護され得ます。抹消請求ではなく移転登記請求となります。
5. 誤り。背信性の判断時期は、原則として「譲り受けた時（取得時）」です。
1. Bが相続放棄をした後、Cが単独相続の登記をしてDに不動産を売却した場合、Bは登記がなくてもDに権利を主張できる。
2. 遺産分割協議によりBが単独所有することになったが、登記前にCが法定相続分の持分をDに売却した場合、Bは登記がなくてもDに単独所有を主張できる。
3. Aが生前に不動産をEに売却していたが、移転登記未了の間にAが死亡し、BとCが共同相続登記をした場合、EはBとCに対して登記がなければ所有権を主張できない。
4. BとCが共同相続したが、Cが勝手に単独所有の登記をし、Dに売却した場合、Bは登記をしなければ自己の持分をDに対抗できない。
5. Aが生前にEに不動産を売却し、その後Bに同じ不動産を遺贈した場合、EとBは対抗関係に立たず、先に契約したEが優先する。
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正解 1
解説：
1. 正しい。相続放棄は絶対的効力を持ち、登記なくして第三者に対抗できます。
2. 誤り。遺産分割後の第三者Dとは対抗関係となり、登記が必要です。
3. 誤り。相続人は被相続人Aの地位を承継するため、Eは登記なくして対抗できます。
4. 誤り。無権利の登記を信頼したDは保護されないため、Bは登記なくして自己の持分を対抗できます。
5. 誤り。生前売買の買主と受遺者は対抗関係に立ち、登記の先後で決します。
5. まとめ
今回は、物権変動と登記の関係について解説しました。
- 原則：不動産の物権変動は登記が対抗要件（177条）。
- 第三者：単なる悪意者は含まれるが、背信的悪意者や無権利者は含まれない（登記不要）。
- 時系列：取消し・時効完成「後」の第三者とは対抗関係（登記必要）。
- 相続：遺産分割は登記必要、相続放棄は登記不要。
特に「相続と登記」や「時効と登記」の論点は、図を書いて時系列を整理しないと混乱しやすい部分です。「第三者がいつ登場したか」に着目して、対抗関係になるかどうかを判断できるようになりましょう。
よくある質問（FAQ）
- Q. 二重譲渡で、両方とも登記がない場合はどうなりますか？
- A. お互いに第三者として対抗できません。つまり、どちらも「自分こそが完全な所有者だ」と相手を排除することはできず、早い者勝ちのレースが続いている状態です。
- Q. 時効完成「前」の第三者には登記不要なのはなぜですか？
- A. 時効期間中に登場した第三者は、時効完成時に権利を失う当事者（所有者）そのものだからです。時効取得者は、その当事者から権利を奪う形になるので、登記は不要です。
- Q. 遺産分割は遡及効があるのに、なぜ第三者に対抗できないのですか？
- A. 確かに遺産分割には遡及効がありますが（909条）、取引の安全を守るため、第三者との関係では遡及効を制限し、対抗関係（登記の先後）で処理するというのが判例の立場です。
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