他人の土地を利用する権利には、「賃借権（債権）」と「用益物権（物権）」があります。
実務で最も多く使われるのは賃借権ですが、試験では「地上権」「永小作権」「地役権」といった用益物権の特徴や、賃借権との違いが問われます。
特に「地役権」は、通行権や日照確保などの身近な問題に関わるため、記述式でも狙われやすい分野です。「自分の土地（要役地）を売ったら、地役権はどうなる？」といった移転のルール（付従性）などをしっかり理解しておきましょう。
1. 地上権（265条〜）
他人の土地において、「工作物（建物など）又は竹木を所有するため」に、その土地を使用する物権です。
賃借権との違い（メリット）
| 項目 | 地上権（物権） | 賃借権（債権） |
|---|---|---|
| 譲渡・転貸 | 自由にできる （地主の承諾不要） |
地主の承諾が必要 |
| 対抗力 | 登記すれば誰にでも主張可 | 原則、貸主にしか主張不可 （借地借家法等で修正あり） |
| 地代 | 無償も可能 （要素ではない） |
賃料は必須要素 |
| 抵当権 | 設定できる | 設定できない |
「地下鉄を通すため」や「送電線を架けるため」に、地下や空間の上下の範囲を定めて設定する地上権です。竹木の所有目的では設定できません（木は地面から空中に伸びるものだからです）。
2. 永小作権（270条〜）
「小作料を支払って」他人の土地で「耕作又は牧畜」をする物権です。
- 小作料：支払いは必須要素です（地上権との違い）。
- 存続期間：20年以上50年以下。更新しても50年を超えられません。
- 譲渡・賃貸：原則自由ですが、特約で禁止することも可能です（地上権との違い）。
3. 地役権（280条〜）
「自分の土地（要役地）の便益のために、他人の土地（承役地）を利用する権利」です。
（例）Ａさんの土地（要役地）から公道に出るために、Ｂさんの土地（承役地）を通行する。
(1) 性質（付従性と不可分性）
① 付従性（281条）
地役権は、要役地の所有権にくっついています。
- 移転：要役地の所有権が移転すれば、地役権も一緒に移転します。
※要役地の所有権移転登記があれば、地役権の移転登記がなくても承役地所有者に対抗できます（判例）。 - 分離処分の禁止：地役権だけを切り離して売ったり、地役権だけに抵当権を設定したりすることはできません。
② 不可分性（282条・284条）
地役権は土地全体のために存在するため、簡単には消滅しません。
- 土地が分割されても、各部分のために地役権は存続します。
- 共有者の一人が時効取得すれば、全員が取得します。
- 共有者の一人について時効の中断（更新）があれば、全員に効力が及びます。
(2) 地役権の時効取得（283条）
「継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるもの」に限り、時効取得できます。
（例）他人の土地に「自ら通路を開設」して、20年間通行し続けた場合（判例）。単に通っていただけではダメです。
4. 実戦問題にチャレンジ
1. 地上権は、工作物または竹木を所有する目的で設定されるが、区分地上権は、工作物または竹木を所有するため、地下または空間に上下の範囲を定めて設定することができる。
2. 地上権者は、土地所有者の承諾を得なければ、その権利を第三者に譲渡したり、賃貸したりすることはできない。
3. 永小作権は、小作料を支払って耕作または牧畜をする権利であり、小作料の支払いは永小作権の成立要件である。
4. 永小作権の存続期間は、契約で定める場合、20年以上50年以下としなければならず、更新する場合でも更新の時から20年を超えることはできない。
5. 地上権者が土地所有者に地代を支払う特約がある場合において、2年以上地代を滞納したときは、土地所有者は地上権の消滅を請求できるが、永小作権にはこのような消滅請求の規定はない。
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正解 3
解説：
1. 誤り。区分地上権は「竹木」の所有目的では設定できません（269条の2第1項）。
2. 誤り。地上権は物権であり、原則として自由に譲渡・賃貸できます（承諾不要）。
3. 正しい。永小作権において小作料の支払いは要素です（270条）。地上権の地代は要素ではありません。
4. 誤り。更新後の期間も「50年」を超えることができません（278条2項）。
5. 誤り。永小作権でも、引き続き2年以上小作料を怠れば消滅請求ができます（276条）。
1. 地役権は、要役地の所有権に従たる権利であるため、要役地から分離して譲渡することはできないが、要役地とは別に抵当権の目的とすることはできる。
2. 土地の共有者の一人が、時効によって地役権を取得したときは、他の共有者もこれを取得する。
3. 要役地が共有である場合、共有者の一人は、自己の持分についてのみ地役権を消滅させることができる。
4. 通行地役権を時効取得するためには、要役地所有者によって通路が開設されている必要はなく、長期間継続して通行している事実があれば足りる。
5. 要役地の所有権が移転した場合、地役権の移転を承役地所有者に対抗するためには、地役権の移転登記が必要である。
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正解 2
解説：
1. 誤り。分離譲渡も、他の権利（抵当権等）の目的とすることもできません（281条2項）。
2. 正しい。地役権の不可分性により、一人が取得すれば全員が取得します（284条1項）。
3. 誤り。共有者の一人は、自己の持分について地役権を消滅させることはできません（282条1項）。
4. 誤り。判例は、要役地所有者による「通路の開設」が必要としています。
5. 誤り。要役地の所有権移転登記があれば、地役権の移転登記がなくても対抗できます（付従性）。
1. 承役地が第三者によって時効取得された場合であっても、地役権は消滅することはない。
2. 地役権の時効取得に必要な期間は、善意無過失の場合であっても20年であり、10年の短期取得時効は適用されない。
3. 継続的に行使される地役権（通行地役権など）の消滅時効は、その行使を妨げる事実が生じた時から進行する。
4. 要役地の共有者の一人が、時効の中断（更新）事由を生じさせたとしても、他の共有者にはその効力は及ばない。
5. 地役権者が、設定された権利の一部を行使しないときは、その部分のみが時効によって消滅することはない。
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正解 3
解説：
1. 誤り。承役地が時効取得されれば、その反射的効果として地役権は消滅します（289条）。
2. 誤り。地役権の時効取得にも163条が適用され、善意無過失なら10年で取得できます。
3. 正しい。継続的地役権は「妨害事実が生じた時」から、不継続地役権は「最後の行使の時」から消滅時効が進行します（291条）。
4. 誤り。共有者の一人による時効中断（更新）は、他の共有者のためにも効力を生じます（292条）。※取得時効の完成猶予・更新の話。
5. 誤り。一部不行使の場合、その部分のみ時効消滅します（293条）。
5. まとめ
今回は、用益物権について解説しました。
- 地上権：譲渡自由、抵当権OK。区分地上権は竹木NG。
- 永小作権：小作料必須。譲渡禁止特約OK。
- 地役権：付従性（一緒に移転）、不可分性（一人が取得・中断すれば全員に効果）。時効取得には「通路開設」が必要。
特に地役権の「共有者の一人が〇〇したら全員に及ぶ（有利なことは及ぶ）」という不可分性のルールは、試験でよく問われるポイントです。
よくある質問（FAQ）
- Q. 地上権と土地賃借権はどう使い分けるのですか？
- A. 地上権は借主に強力な権利（譲渡自由など）を与えるため、地主にとっては不利です。そのため、日本の実務では圧倒的に「土地賃借権」が利用されています。地上権が使われるのは、地下鉄や送電線など公共性の高い事業（区分地上権）が多いです。
- Q. 地役権の「要役地」と「承役地」が覚えられません。
- A. 「要役地＝便益を要する土地（主役）」「承役地＝負担を承諾する土地（脇役）」と覚えましょう。地役権は要役地（主役）のために働く権利なので、要役地が売られれば一緒についていきます。
- Q. 永小作権はなぜ小作料が必須なのですか？
- A. 歴史的な経緯から、永小作権は「小作料を払って農業をする権利」と定義されているからです。無償で貸し借りする場合は「使用貸借」になります。
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